Administra en las zonas de Almagro, Boedo, Caballito, Congreso, Recoleta, Villa del Parque y Villa Urquiza, cuyos consorcios oscilan entre 30 y 300 unidades funcionales. Está matriculado en el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina y realizó diversas actividades de capacitación. En diálogo con Reunión de Administradores, el Administrador Farfán del Nido nos cuenta cómo sus vivencias de propietario en el edificio lo llevaron a interesarse por la administración.

¿Cómo surge su interés por la administración?

A partir de adquirir una unidad funcional en 1998 me empecé a preocupar por todos los aspectos relacionados con la propiedad horizontal.
Luego de un tiempo de convivencia, afloraron una serie de temas que uno suele dejar de lado al momento de la compra y que se transforman en perjuicios para el comprador.
En mi caso, la constructora impuso por cinco años la administración y se arrogó el usufructo de la terraza por diez años.
Pronto aparecieron vicios de obra, incumplimiento en el pago de las cargas sociales, los servicios y los abonos, a pesar que el saldo de caja era ampliamente positivo.
Al recurrir al administrador, nos encontrábamos con que defendiá más los intereses de la empresa constructora que los del consorcio.
Esta situación me llevó a asesorarme y formarme en la materia, y tal es así que en el año 2001 comencé a administrar.

¿Logró regularizar la situación del consorcio?

Sí. Lo que hicimos fue formar un consejo de propietarios, y a través de una mediación la empresa fue removida del consorcio.
Luego, en una reunión de consorcio, los copropietarios decidieron casi por unanimidad que el edificio lo siguiera administrando yo.

¿Con qué se encontró?

Me encontré con mucha falta de información entre los copropietarios, falta de especialización en la profesión a nivel universitario y falta de profesionales (abogados, arquitectos, ingenieros, etc.) que se dediquen específicamente a la propiedad horizontal.

¿Podría detallar cómo fue su proceso de capacitación?

En principio adquirí todo el material pertinente a la capacitación del Administrador (cassettes, videos, revistas, material bibliográfico, etc.) en Fundación Reunión de Administradores (FRA).
A lo largo de estos años hice varios cursos en las siguientes instituciones: FRA, Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, Universidad del Salvador, Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires (UBA) y Professional Successs, entre otras.

¿Cómo ve el tema de la capacitación, a partir de la firma del convenio entre FRA y la Facultad de Derecho de la UBA?

Hasta la firma del convenio entre FRA y la Facultad de Derecho de la UBA, las entidades de capacitación fueron el sostén del perfeccionamiento de los Administradores y de su especialización.
Pero con este convenio, la nueva generación de Administradores podrá acceder a una nueva carrera universitaria pública, realmente reconocida por el sistema educativo y, por otro lado, los Administradores en ejercicio de la profesión, podrán realizar una serie de actividades de capacitación (postgrados, cursos, seminarios, etc.) con el fin de actualizar e incrementar sus conocimientos.
Sin lugar a dudas, el convenio reafirma que la capacitación es el eje fundamental de nuestra profesión.

Actualidad de la profesión

¿Qué implica llevar al día los libros rubricados de administración?

No sólo llevamos el libro de administración al día, sino también los libros de sueldos y de órdenes.
Llevar al día los libros rubricados resulta una tarea fundamental en la gestión del Administrador, un respaldo y un antecedente irrefutable para nuestro desempeño.
Me ha llamado la atención que, casi el cien por ciento de los edificios que he tomado, no tenían libros de administración, libros de sueldos o libros de órdenes.
Inclusive he tomado consorcios muy antiguos que ni siquiera tenían libros de ascensores.

¿Por qué le parece que en ciertos casos no se lleva el libro al día?

Creo que no se tiene conciencia de la importancia de mantenerlos en forma correcta. Como los libros no suelen ser algo urgente, hay un poco de indolencia respecto a esta cuestión.
Hay consorcios en los que el consejo revisa mensualmente los gastos, pero no les interesa si el libro está en orden o no, sino que todos los pagos estén al día.
Entonces llevar los libros rubricados, resulta una tarea que algún que otro Administrador va acumulando, y se preocupa un mes antes de la asamblea general ordinaria y cuando tiene que llamar a asamblea para presentar la rendición de cuotas.
Como no se pide con frecuencia, se le da un margen a ciertas administraciones para no tenerlo al día.

Desde su perspectiva, ¿qué importancia adquiere la prevención y el mantenimiento periódico en la calidad de los servicios comunes del consorcio?

Considero que es fundamental. En mi caso, me encontré con edificios en los que durante cinco años no se hizo la limpieza de los tanques de agua o cañerías, los matafuegos no se recargaban reglamentariamente, no se hacía la inspección de los termotanques, se contrataban empresas no autorizadas, etc.
Por ello, tuve que revertir esa situación, aplicando un trabajo preventivo acorde a cada consorcio.

Y, ¿qué le parece la inclusión de Normas IRAM en la propiedad horizontal?

Me parece excelente, porque yo primero fui propietario con una serie de inquietudes y hoy soy Administrador con una amplia gama de conocimientos que antes no tenía.
En ese sentido, las Normas IRAM -serie 60.000- otorgan transparencia y calidad a los servicios que prestamos diariamente.
Asimismo considero fundamental la utilización del Libro del Consejo de Propietarios, para hacer un buen seguimiento y registro de todo lo que atañe al consorcio.

¿Qué opina del constante aumento de las expensas comunes?

El aumento de las expensas siempre es un punto de desequilibrio en la propiedad horizontal.
Son muy pocos los propietarios que analizan si las expensas están aumentando, porque las cosas aumentaron o por si los gastos fijos aumentaron.
En general para el propietario, el aumento implica siempre y necesariamente una mala administración.
Por otra parte, a mí no me parece mal que los sindicatos luchen por el beneficio de sus trabajadores, ni que los convenios colectivos se mejoren, lo que no considero justo es que las paritarias se realicen sin la parte opositora: la representación de los propietarios a través de los Administradores.

¿Cómo hace para que los consorcistas comprendan esta situación?

Es bastante complicado lograrlo, porque el Administrador puede tener la respuesta más coherente y fundada en el profesionalismo con que lleva a cabo su gestión, pero la realidad es que casi nunca va a conformar a la totalidad de los consorcistas del edificio.